8 de septiembre de 2016

Visión inmobiliaria, nueva agenda urbana

Foto de Dani Granatta, en Bogotá
Pensar la ciudad es asentar el futuro. Diseñar los espacios de desarrollo vital abre el juego a las posibilidades de trabajo, esparcimiento y naturaleza. Es una perspectiva que necesariamente involucra varias miradas y donde paradigmas tradicionales se vienen mostrando inocuos o contraproducentes. Para poder concebir la ciudad del futuro, creemos necesario plantearlo desde profesionales que combinen en sí mismos la diversidad. Por eso para el siguiente artículo, tenemos como invitado a Marcelo Satulovsky. Marcelo es arquitecto de base, pero luego formado en negocios, consultor y emprendedor, con un pie en el interior argentino y otro bien porteño, trabajando en proyectos específicos y en desarrollo urbano y con un espíritu croquisero. Siendo egresado de nuestro posgrado en Management Estratégico, trae la estrategia a la visión de nueva agenda inmobiliaria, que plantee desde dónde co-diseñar la ciudad del futuro.
Varios de los disparadores y sentidos urbanos que propone en el siguiente texto resuenan como los propios de escenarios futuros donde queremos que habiten las organizaciones que aquí buscamos construir.


Hacia una nueva agenda inmobiliaria

“Por primera vez en la historia, más de la mitad de la humanidad vive hoy en zonas urbanas. En 2050 esa proporción será casi del 70, la población urbana por sí sola será mayor que toda la población global de hoy planteando enormes desafíos en cuanto a vivienda, infraestructura, servicios, empleo.” Pero “la urbanización no es sólo un resultado del desarrollo, sino un motor para alcanzarlo si se gestiona bien, puede contribuir a un crecimiento sostenible, inclusivo y en armonía con la naturaleza”. No obstante, para ello “es preciso un cambio de paradigmas en el modo en que las ciudades son planificadas, desarrolladas y gestionada. Las decisiones de hoy determinarán nuestro futuro común: la batalla por el desarrollo sostenible se ganará o perderá en las ciudades.”

Estas consideraciones, del documento base para la Conferencia Hábitat III de la ONU, dan marco a la Nueva Agenda Urbana que guiará la labor de las próximas dos décadas en materia de Vivienda y Desarrollo Urbano, hacia tres compromisos: luchar contra la pobreza, lograr una prosperidad urbana inclusiva y sostenible, y fomentar ciudades ecológicas y resilientes.

De lo general a lo particular
Desde una mirada integral, la actividad urbana-inmobiliaria es la cadena de valor responsable de articular las relaciones sociales, orientadas a la producción y gestión de sus espacios.
Ahora bien, si los gobiernos, instituciones financieras, académicas y organizaciones sociales del mundo entero están adoptando un conjunto renovado de líneas de trabajo en cuanto a la vivienda, la ciudad y su desarrollo, la actividad urbana-inmobiliaria en su conjunto no puede permanecer ajena. Por el contrario, nos cabe como sector la oportunidad -y la responsabilidad- de repensarnos para asumir nuestro rol dentro del desafío global.
La mecánica de estas “Agendas” tiende a definir guías para la labor de los actores individuales en el día a día, sobre criterios y prioridades compartidos. En paralelo pues a esa Nueva Agenda Urbana; con la mirada en nuestra realidad, pero más allá de la coyuntura, quizás sea el momento de consensuar también, para los próximos años, una Nueva Agenda Inmobiliaria.
Abriendo el juego, junto a la invitación dejamos entonces algunas primeras notas, señalando a la vez algunos puntos que entre todos -orientados a la acción, e interpelados por la Nueva Agenda Urbana como por el nuevo Código Civil y Comercial- sería bueno ya, estar repensando.
Marcelo Satulovsky

Criterios
Proponemos una Nueva Agenda Inmobiliaria que parta de asumir, como criterios generales:
- las ciudades como el ámbito donde se juega la posibilidad común del desarrollo, y el Derecho a la Ciudad como concepto central.
- La actividad urbana-inmobiliaria como la cadena de valor que articula las relaciones sociales orientadas a la producción y gestión de los espacios; su rol así en la gestión cotidiana del hábitat, y su responsabilidad social como agente en los procesos del desarrollo.
- La necesidad de un cambio de paradigmas sobre los cuales operamos, y el compromiso de impulsar proyectos y dinámicas urbanas, estructuras financieras y modelos de negocios diversos e innovadores, inclusivos y sustentables.

Visión
La ciudad es una construcción continua y compartida. En tal sentido, proponemos alinear criterios y objetivos con el conjunto de los actores sociales e institucionales, haciendo propia la Visión de ONU-Hábitat, para orientarnos a producir y gestionar ciudades que:
- ponen la gente en el centro, y brindan calidad de vida más allá de la provisión de servicios.
- son inclusivas, brindan a todos los mismos derechos y oportunidades; priorizan la participación y la diversidad, generan apropiación y pertenencia, y empoderan a las mujeres.
- son ecológicas y resilientes; priorizan el interés público, la función social y ambiental del suelo, y promueven el derecho a una vivienda adecuada para todos.
- crecen con base en la economía local, promueven la movilidad económica, y transforman la economía urbana creando valor agregado y productividad.
- promueven la gestión intersectorial de los recursos y la cooperación entre ciudades.

Compromisos
En línea a esa Visión, proponemos el compromiso del sector con tres principios rectores:
- Inclusión: favorecer la equidad promoviendo ciudades y mercados abiertos, que respondan a las necesidades de todos los grupos de población.
- Diversidad: responder a la pluralidad de requerimientos socio-ambientales mediante abanicos amplios de alternativas en localizaciones, temáticas, tipologías y tecnologías, así como en los esquemas de acceso, financiamiento y tenencia del suelo y la vivienda.
- Sustentabilidad: adoptar enfoques integrados de vivienda y desarrollo urbano, con eje en la triple sustentabilidad de las propuestas, de sus externalidades y resultados en el tiempo.

Claves de trabajo
Para la bajada al día a día de esos principios, proponemos operar en torno a tres claves:
- Gestión en redes, profundizando la articulación horizontal y vertical de la cadena de valor, y los esquemas de cooperación entre los actores públicos, sociales y privados;
- Innovadora en sus propuestas espaciales, y en los modelos de negocios, financieros, y de gestión, con desarrollo de capacidades en la cadena de valor, construcción colaborativa de conocimientos y una gestión abierta de la información;
- y Comprometida con el desarrollo en línea a una planificación estratégica de las ciudades y una gestión territorial integrada, promoviendo ciudades compactas, mixtas y conectadas, y la articulación sustentable de las áreas metropolitanas y los vínculos urbano-rurales.

Revisando paradigmas
Como es lógico si se aspira a impulsar cambios, la Nueva Agenda Urbana cuestiona miradas y prácticas habituales en todos los sectores. La actividad privada no es excepción; ciertos puntos desafían a revisar criterios que asumimos normalmente como inamovibles. Entre ellos:
- Operar enfoques integrales en torno a la vivienda, e integrados hacia un desarrollo urbano inclusivo y sustentable, preservando y fortaleciendo los recursos ambientales y culturales.
- Repensar los sistemas de propiedad, considerando el paso de la propiedad privada dominante a otras opciones de tenencia y renta a fin de mejorar el stock de vivienda accesible.
- El rol central del espacio público y el valor del patrimonio y las dimensiones culturales.
- La determinación, monitoreo y gestión social de la plusvalía derivada del desarrollo urbano
- La función social y ambiental del suelo, impulsando un desarrollo territorial equilibrado con densidad, usos mixtos y mejora de las infraestructuras y la vinculación urbano-rural.
Con vistas a la acción en un marco global de criterios renovados, es momento de pensar juntos para los próximos años, una #NuevaAgendaInmobiliaria. La inquietud, y algunas primeras propuestas, están sobre la mesa.


Sobre el autor: Marcelo Satulovsky es Arquitecto (UNLP), Master en Dirección de Empresas Inmobiliarias (Univ. Politécnica de Madrid). Postgrado en Management Estratégico (UB) y en Desarrollo Urbano Sustentable (Cátedra UNESCO). Director de Investigaciones FEDI. Docente en Carreras y Programas de UTN, UBA y UP. Consultor en Arquitectura, Desarrollo Urbano e Inmobiliario.

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